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Il mercato residenziale di Modena e provincia è in difficoltà: ecco come si può superare la crisi

Il numero di compravendite portate a termine a Modena, nel 2017, non ha soddisfatto le aspettative: occorre trovare vie alternative per lasciarsi alle spalle il momento difficile, come? Sfruttando i Bonus Fiscali sulla casa per riqualificare il costruito

Il mercato residenziale di Modena e provincia è in difficoltà: ecco come si può superare la crisi

Il mercato immobiliare residenziale di Modena e provincia ha tenuto, nel corso del 2017, un andamento altalenante, trimestre dopo trimestre, rispetto all’anno precedente. Considerando il mercato del solo comune del capoluogo, è stato registrato, per l’anno scorso, un calo del numero delle transazioni normalizzate (NTN); appena positivo, invece, il trend, nel biennio 2016-2017, del totale delle compravendite portate a termine. Dopo questa frenata del 2017, occorre trovare nuove vie per incentivare il numero di compravendite portate a termine, per attirare nuovi investitori sugli immobili messi a disposizione in vendita o in affitto a Modena e per raggiungere una conseguente crescita del prezzo medio al metro quadro. Analizziamo quanto accaduto nel 2017 e vediamo quale potrebbe essere la soluzione per il nuovo anno.

Analisi del mercato residenziale di Modena
La crescita record del biennio tra il 2015 e il 2016 ha sicuramente influenzato negativamente le percentuali registrate nel 2017 a Modena: se due anni fa l’aumento nell’intera provincia è stato del +25,3%, l’anno scorso si è fermato al +1,1% (si è passati da 6.917 a 6.994 transazioni completate), appena positivo quindi. Il discorso si fa più preoccupante se si circoscrive l’area analizzata al solo comune di Modena: nel biennio tra il 2015 e il 2016 la crescita registrata fu del +26,7%, oggettivamente impossibile da replicare, ma in pochi si aspettavano un calo, durante lo scorso anno, addirittura del -4,1% (si è scesi da 2.053 a 1.969 compravendite portate a termine).

Risultati decisamente negativi per il 2017 modenese, a maggior ragione se si considera la media regionale che, esclusa la provincia di Bologna, si attesta in crescita ovunque intorno al +5%. Evidentemente il mercato residenziale ha sofferto, oltre alla caratterizzante crescita del 2016, anche di altri fattori ad oggi difficili da identificare, considerando le favorevoli condizioni in cui versa il settore in quasi tutta Italia: ai bassi prezzi di vendita (che ancora non accennano a crescere), infatti, si aggiungono i bassi tassi d’interesse sui mutui, l’alta disponibilità di immobili nuovi e vecchi sul mercato e i vari Bonus Fiscali messi a disposizione dei contribuenti dallo Stato.

Risulta dunque evidente che occorre percorrere anche nuove strade per risollevare il mercato residenziale modenese, dopo la battuta d’arresto registrata nel 2017. Una possibilità da sponsorizzare e incentivare è sicuramente quella di sfruttare al meglio i vari Bonus Fiscali introdotti o confermati dalla Legge di Stabilità 2018. In particolare, le detrazioni per la ristrutturazione e la riqualificazione energetica possono dare nuovo slancio al settore, aumentando l’appetibilità degli immobili già esistenti accrescendone contestualmente anche il prezzo medio: questo soluzione, inoltre, risulta la migliore anche per arginare il problema, sempre più incalzante in Italia, del consumo di suolo.

Bonus Ristrutturazione ed Ecobonus
Il Bonus Ristrutturazione si rivolge a tutti coloro hanno sostenuto o che intendono sostenere, entro il 31 dicembre 2018, spese per la ristrutturazione di singole unità immobiliari o delle parti comuni di edifici condominiali. Questa agevolazione fiscale permette di detrarre dall’IPERF il 50% degli importi pagati, fino ad un massimo di 96.000 euro (quindi fino ad una spesa massima di 192.000 euro) per il numero di abitazioni indipendenti coinvolte, che verranno restituiti in 10 rate annue di ugual valore ciascuna.

A beneficiare di questa agevolazione possono essere tutti coloro che sono proprietari di abitazioni o che sono titolari di un diritto reale sull’immobile in questione. A tali contribuenti assoggettati all’IRPEF, la detrazione fiscale del 50% è riconosciuta per lavori di:
• Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia se si tratta di una singola unità abitativa;
• Manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia se, invece, si parla di interventi che interessano le parti comuni di un edificio condominiale.

L’Ecobonus, invece, riguarda gli interventi di riqualificazione energetica di singole unità abitative (eseguiti entro il 31 dicembre 2018) o delle parti comuni di un edificio condominiale (entro il 31 dicembre 2021) e permette di detrarre, dall’IRPEF o dall’IRES, un quota variabile tra il 65 e il 75% delle spese sostenute, a patto che i risultati raggiunti in termini di risparmio ed efficientamento energetico siano certificati da un tecnico abilitato. Anche in questo caso la detrazione verrà restituita in 10 rate annue di ugual valore ciascuna.

I beneficiari di questa agevolazione sono tutti i proprietari e i titolari di diritti reali di immobili residenziali, che intervengono sulla propria abitazione svolgendo uno di questi interventi:
• Interventi di riqualificazione globale su edifici esistenti;
• Interventi sugli involucri degli edifici (strutture opache e infissi);
• Installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda;
• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale;
• Installazione di sistemi domotici.

Il limite massimo e la percentuale della detrazione variano a seconda della tipologia dell’intervento e dell’immobile beneficiario.

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